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Vente de local commercial : peut-il être vendu loué ?

La vente d’un local commercial répond à des critères stricts, notamment lorsque le bien est en cours de location. Si vous êtes propriétaire et souhaitez vendre votre local commercial déjà loué, voici ce que vous devez savoir.

Le droit de préemption pour la vente de local commercial

Depuis la loi Pinel de 2015, tout locataire d’un bail commercial dispose d’un droit de préemption au moment de la mise en vente. Autrement dit, le locataire est prioritaire s’il souhaite racheter le local. Vous devez le notifier via lettre recommandée avec accusé de réception et il dispose d’un délai d’un mois pour répondre. Sans retour, l’offre est considérée comme refusée et la diffusion de l’annonce est possible.
La lettre destinée au locataire doit impérativement contenir les éléments suivants :

  • les 4 premiers alinéas de l’article L145-46-1 du code de commerce ;
  • le montant de la vente du local commercial ;
  • les conditions de la vente.

Comment gérer les modifications de la vente ?

Il est conseillé de bien estimer le montant de la vente d’un local commercial, car toute modification de l’annonce et des conditions de la vente entraîne le retour du droit de préemption pour le locataire. Si vous souhaitez baisser le prix du local ou réaliser la vente à des conditions plus avantageuses, vous devez impérativement contacter le locataire en priorité, à nouveau via lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre contre émargement).

Le droit de préemption est-il exclu de certaines ventes ?

Oui, le locataire ne peut faire valoir son droit de préemption sur toutes les ventes de locaux commerciaux. Vous n’êtes pas tenu de lui faire une proposition dans les cas suivants :

  • Vente de plusieurs locaux d’un ensemble commercial en une seule fois ;
  • Vente en une seule fois de locaux commerciaux distincts ;
  • Vente d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • Vente du local au conjoint du vendeur ;
  • Vente du local commercial à un ascendant ou un descendant du propriétaire ;
  • Vente globale d’immeuble contenant des locaux commerciaux.

La vente si le locataire ne veut pas acheter

Si au bout d’un mois, le locataire n’a pas fait connaître son intention d’acheter le local commercial, l’offre prioritaire n’est plus valable et le local commercial peut être vendu loué à un autre potentiel acquéreur.
Lorsque le locataire refuse d’acheter le bien commercial, le propriétaire peut décider deux choses concernant son bail : la continuité ou la résiliation. Mais toutes les options répondent à des règles strictes et la résiliation anticipée n’est pas possible dans le cas d’une vente des murs, sauf si le terme du bail survient au moment de mise en vente du local commercial.

La continuité du bail

Il est tout à fait possible de vendre un local commercial alors qu’il se trouve en cours de location et le bail est alors transféré d’un propriétaire à l’autre. Si le nouveau propriétaire décide de ne pas reconduire le bail, il doit attendre le terme du contrat et prévenir le locataire au moins six mois avant l’échéance. À défaut, le bail est considéré comme étant tacitement reconduit.

La résiliation du bail

La vente des murs ne fait pas partie des exceptions permettant la résiliation anticipée d’un bail commercial par le bailleur. Ainsi, pour mettre fin au bail du locataire, le propriétaire doit prévenir celui-ci au moins six mois avant l’échéance du terme à l’aide d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le préavis de six mois n’est pas respecté, le congé ne prend effet qu’à la fin du trimestre civil suivant.

 

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